Precio de la vivienda en el Area Metropolitana de Toronto. Parte IV

En conclusion…

los precios de la vivienda en el area de Toronto estan altos a causa de un deficit en la oferta y no debido a un exceso de demanda. Frenar la demanda de vivienda para reducer su precio y equilibrar el mercado como se ha hecho en los ultimos años es una medida sistematicamente discriminatoria que niega el acceso a vivienda propia principalmente a inmigrantes entre quienes se encuentran numerosas familias de origen hispano.  Su sueño de tener vivienda propia se les aplaza indefinidamente y se les priva de los beneficios económicos que da ser propieario tal como, exenciones tributarias recibidas al comprar por primera vez, exención de impuestos a la ganancias de capital  y el mejor de todos, el que proviene de la apreciación de la propiedad con el paso de los dias.   

Ojala este represamiento no eleve los precios de los arriendos.

Paradójicamente, la situación es totalmente opuesta a lo ocurrido en los años 60 y 70 cuando los inmigrantes eran blancos europeos, los precios de la vivienda bajos y las condiciones para adquirirla mas favorable.

 


Precio de la vivienda en el Area Metropolitana de Toronto. Parte III

Ampliar la oferta de vivienda

Los cambios hechos por el gobierno para frenar la demanda de vivienda, estabilizar sus precios y proteger el sector inmobiliario de un eventual efecto de la crisis son entendibles en un contexto de corto plazo, puesto que equilibran el mercado y dan tranquilidad al sistema. Sin embargo, no resuelve el verdadero problema de insuficiencia de oferta de vivienda.  Las autoridades deberian estar trabajando en proyectos que amplien tanto la oferta de vivienda como la cobertura de vivienda propia. De esta manera, no sólo los precios volverian a sus niveles normales sino que permitiría la compra de vivienda a miles de familias que bajo condiciones normales cumplirían con los requisitos.

Ampliar la oferta de vivienda en el Area Metropolitana de Toronto no es algo que pueda hacerse de la noche a la mañana.  Debe ser una iniciativa gubernamental con participación multiple del sector privado, y de varios niveles del gobierno, para lo que se requiere de una gran voluntad política. A manera de ejemplo  citaremos algunas ideas tendientes a ampliar la oferta de vivienda.

  1. Generar políticas de incentivo que motive a propietarios de vivienda a vender su propiedad (ampliar la reventa), como exención de impuestos….Esto elevaría el número de propiedades enlistadas en el mercado.
  2. Modificar el sistema de financiación de vivienda nueva hasta hacerlo similar al de vivienda usada de tal manera que más familias puedan accederlo.
  3. Modificación en los planes de ordenamiento territorial que permita ir sustituyendo zonas industriales por residenciales en el GTA.
  4. Ampliar el area del GTA por lo menos hasta Oshawa en el oriente de Toronto, King City - Newmarket - Aurora en el norte y Hamilton en el occidente, de tal manera que se puedan unificar fuerzas e instituciones como en el caso del transporte publico, para que sea uno sólo, sin fronteras pero con transbordos y con tarifas diferenciales como sucede en las principales ciudades del mundo. Esto eliminaría la "colcha de retazos" que existe hoy, en donde las cuidades en muchos aspectos funcionan como "repúblicas independientes", como es el caso de Milton y Mississauga (que tienen 9.4km de distancia entre sus puntos mas próximos James Snow Pkwy y Lisgar Dr) que no tienen coxección de servicio de bus urbano.
  5. En infraestructura seria, volver el Metro de Toronto un verdadero metro como lo tienen las principales ciudades del mundo, cubriendo el área metropolitana con varias lineas de oriente a occidente y muchas de norte a sur, que entre el Metro y el GO irriguen de manera eficiente el nuevo GTA, con conexiones mas rapidas y baratas entre 2 puntos como Milton y Brampton y hacer mas eficiente la malla vial de interconexión entre ciudades vecinas, como los casos de Milton y Mississauga, Brampton y Woodbridge o Scarborough y Markham, sólo por citar unos pocos ejemplos. Esto eliminaría las ‘fronteras’ que tiene Toronto hoy. 

Lo anterior facilitaria la movilidad, nivelaría los precios de la vivienda usada y potenciaría la construcción de miles de viviendas al occidente (entre Milton, Georgetown y Mississauga), norte (King City, Aurora and Stouffville) y oriente de Toronto. Un lugar debería hacerlo lejano la distancia y no las barreras. A manera de ejemplo veamos como es común que hoy en dia un persona viva en Scarborough y trabaje en Etobicoke o viseversa y se mueva en el sistema de transporte público de Toronto (hay 40Kms entre Morningside Ave en Scarborough y Renforth Dr en Etobicoke). En tanto que es mas difícil que una persona viva en Milton (Thompson Rd S), trabaje en Etobicoke (Renforth Dr) y se mueva en transporte publico. Hay 34 Kms entre estos 2 puntos.


Precio de la vivienda en el Area Metropolitana de Toronto. Parte II

Medidas estatales para frenar la subida del precio de la vivienda en el GTA.

En plena crisis norteamericana y sin aún tener detalles de su efecto sobre la economía canadiense, las autoridades empezaron a tomar medidas tendientes a blindar su economía de una potencial crisis. No era para menos sabiendo que Estados Unidos es el primer socio comercial de Canada y viceversa. Como era de esperarse las miradas se enfocaron en el sector mas afectado por la crisis en el vecino país, el inmobiliario. El gobierno canadiense empezó a ajustar la regulación de las hipotecas.

Despues de beneficiar por un buen tiempo a miles de primeros compradores, en el 2008 el gobierno eliminó el 0% de cuota inicial y retorno al 5%. Esta decisión dejo fuera de posibilidad de vivienda propia a muchas familias con capacidad de pago mensual pero sin los ahorros suficientes para dar una entrada o cuata inicial. También en el mismo año se redujo el periodo de amortización de 40 a 35 años, lo que se tradujo en un ligero incremento del pago mensual en la hipoteca y su efecto combinado con el incremento de la cuota inicial al 5% produjo una caída de la demanda de vivienda de primeros compradores. Este fue el primer golpe bajo al segmento de primeros compradores, especialmente aquellos con limitadas posibilidades de tener vivienda propia en Canada.

Afortunadamente en el 2010 la tasa de interés variable, que ya venia en caída libre, se mantuvo en su nivel -historicamente bajo-, esto permitió un relativo ‘abaratamiento’ en el pago mensual de hipotecas y sirvió de paliativo a los altos precios y a las medidas del 2008 mecionadas anteriormente. Entre otras medidas, en el 2011 y 2012 se redujo el periodo de amortización, de 35 a 30 años y de 30 a 25 años respectivamente. Esto significó un golpe duro en la intención de comprar de muchas familias. Veamoslo a través de un ejemplo. En una propiedad de $300000, a una tasa de interés del 2.99% y financiada a 35 años, la cuota mensual seria de $1092.3, en tanto que si el periodo de amortización se reduce a 25 años, el pago mensual subiría a $1347.29, es decir, $255 más cada mes, o lo que es lo mismo, un incremento del 23.3%. El efecto recayó principalmente sobre primeros compradores.

Vale aclarar que Primeros compradores, como llamamos a aquellas familias que buscan comprar vivienda por primera vez, es un grupo variado dentro del que pueden identificarse al menos 3 tipos de familias, el primero aquellas con un nivel de ingreso y ahorro tal que cambios en las condiciones de las hipotecas no les afecta y pueden comprar sin problema. El segundo, las familias que haciendo un gran esfuerzo y valiendose de la gran ayuda de su agente de bienes raices pueden finalmente comprar vivienda y el tercero, quienes deben resignarse a seguir pagando renta dado que la nueva reglamentación de hipotecas los ha dejado fuera de toda posibilidad. continua...


Precio de la vivienda en el Area Metropolitana de Toronto. Parte I

En los últimos años el precio de la propiedad raiz en el Area Metropolitana de Toronto ha crecido desmedidamente y ello ha preocupado a compradores y vendedores de viviendas, bancos, agentes inmobiliarios y gobierno entre otros. Los correctivos tomados por el gobierno con miras a frenar la subida de precios y mitigar su impacto han sido un poco discriminatorias, su impacto ha recaido mayoritariamente en familias que por primera vez intentan adquirir una propiedad.

Por que los precios de la vivienda han subido tanto?

Por mas de 3 años y de manera generalizada el numero de familias buscando comprar vivienda es mayor que el numero de familias vendiendo la suya. Microeconómicamente se dice que hay un exceso de demanda sobre oferta, lo que origina una subida del precio de la vivienda hasta que la oferta y la demanda se equilibren. En equilibrio se supone que tanto oferentes como demandantes estan satisfechos por haber encontrado lo que querian al precio que querian, en caso contrario no habrían comprado. Sin embargo en este caso los sentimientos son encontrados; pudo pagarse menos por la propiedad, pero fue lo mejor que se hizo. El balance hasta aqui es que la subida de los precios y los ajustes del gobierno en materia de hipotecas ha dejado fuera de mercado a un gran numero de familias que vienen luchando por hacerse a una vivienda propia y no han podido hacerlo. Muchas de estas familias son hispanas. Continua....


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